Beaucoup de français plébiscitent le choix d'une SCI car ses avantages sont nombreux, notamment en famille. En effet, ce type d’entreprise permet de faciliter l’acquisition, la transmission et la protection d’un patrimoine immobilier à plusieurs, tout en évitant l’indivision et les droits de succession. Mais dans quelles conditions y avoir recours ? Et qu’est-ce que le choix de SCI apporte à ses associés ? SeDomicilier mène l’enquête : découvrons ensemble tous les avantages de cette forme juridique.
Une société civile immobilière (SCI) est une société, donc une personne morale avec son existence juridique propre, ayant une vocation et un rôle précis : acquérir à plusieurs un bien immobilier et en assurer la gestion commune par l’intermédiaire de l’entreprise.
En tant que société civile, la SCI ne peut effectuer d’acte de commerce : l’objet social de la SCI porte nécessairement sur la gestion d’un patrimoine immobilier et ne doit comporter aucun caractère commercial.
la construction de biens immobiliers en vue de leur vente.
Il est important de faire le bon choix en fonction de vos projets patrimoniaux, vos projets fiscaux, et vos objectifs d’investissements.
Comment fonctionne la SCI ?
La SCI est soumise à plusieurs règles de fonctionnement fondamentales, dont la réunion d’une assemblée généraleau moins une fois par an. Celle-ci permet d’approuver les comptes préalables à l’établissement des diverses déclarations fiscales.
La SCI n'est pas obligée de déposer ses comptes annuels auprès du greffe du tribunal de commerce, ni de publier son bilan. Toutefois, même si cette formalité n’est pas requise, la SCI doit impérativement tenir une comptabilité simplifiée et aussi déposer une déclaration annuelle de résultats auprès de l’administration fiscale.
La création d’une SCI vous permet de choisir votre régime fiscal, à l’IR (Impôt sur le revenu) ou à l’IS (Impôt sur les sociétés). L’option pour l’IS permet d’imposer uniquement la SCI, et vous laisse le choix de vous verser ou non des dividendes pour amortir l’investissement. Dans ce cas, vous êtes tenu de respecter le formalisme de la comptabilité d'engagement en partie double.
Il est important de savoir qu’une fois l’option pour l’IS choisie pour votre SCI, c’est irrévocable. Si vous souhaitez revenir à l’IR, il faudra dissoudre la SCI et en créer une nouvelle.
Les avantages de la SCI (Société Civile Immobilière)
Grâce à un cadre juridique et à des démarches de gestion très souples, créer une SCI à plusieurs présente de nombreux avantages.
Avantage n°1 : davantage de possibilités de financements
L’acquisition d’un bien immobilier nécessite très souvent un financement. Les SCI offrent davantage de possibilités aux individus par rapport à un emprunt à titre individuel. Il est possible de :
emprunter en ayant recours au crédit classique, c'est-à-dire à titre individuel, et d’apporter les fonds au sein de la SCI ;
emprunter directement au nom de la SCI, engageant sa personne morale et aucune personne physique.
Emprunter des fonds au nom de la SCI peut constituer un avantage pour éviter de prendre personnellement des risques. De plus, les banques et investisseurs prêtent plus facilement à une SCI comprenant plusieurs associés qu’à une personne seule, notamment parce qu’ils disposent d’une garantie financière : les associés sont responsables indéfiniment du passif social de la société.
Par ailleurs, les associés peuvent partager les charges locatives de la SCI, ce qui simplifie aussi l’investissement et la gestion future des immeubles.
Avantage n°2 : une gestion et un fonctionnement simple et flexible
Créer une SCI permet de simplifier la gestion des immeubles acquis avec la société, ou apportés par les associés, car ils procèdent à la nomination d’un gérant unique.
La plupart des actes de gestion courante de la SCI relèvent de la responsabilité seule du gérant. C’est donc plus flexible qu’une indivision où l’accord unanime de l’ensemble des indivisaires est requis pour toute opération de gestion. Il n’y a que lors de décisions capitales que l’unanimité est requise dans une SCI : nomination ou révocation du gérant, vente du bien immobilier .
Aussi, la SCI est plutôt flexible dans son fonctionnement. En effet, les associés peuvent aménager assez librement les statuts de la société (qu’ils doivent rédiger et signer avant l’immatriculation de la SCI).
D’abord, ils peuvent fixer les conditions à respecter pour toute prise de décision pour la SCI (majorité et quorum), ainsi que les modalités, modifiables selon la nature des décisions à prendre (ordinaires ou extraordinaires).
Voici deux exemples.
En principe, les cessions de parts de la SCI au profit d’un associé requiert un agrément à la double majorité (majorité des associés et majorité des parts sociales). Toutefois, les statuts peuvent prévoir une liberté de cession entre les associés ou des membres familiaux.
Aussi, si c’est le gérant qui représente légalement la SCI et qui bénéficie à ce titre des pleins pouvoirs d’engagement pour la société, il est possible dans la rédaction des statuts de limiter ses pouvoirs, selon les souhaits des associés, en insérant des clauses à cet effet, ce qui est aussi un des inconvénients de la SCI.
Avantage n°3 : la protection du patrimoine personnel et professionnel
Comme toutes les sociétés, la SCI est une forme juridique où l’entreprise dispose de son propre patrimoine, en dehors de celui des personnes physiques impliquées. Les patrimoines personnels sont donc dissociés du patrimoine de la SCI. En cas de difficultés financières de la société, les créanciers intentent une action contre la SCI avant de saisir les biens propres des associés.
Au niveau professionnel, la constitution d’une SCI a deux avantages majeurs. D’abord, la SCI permet de protéger le patrimoine immobilier des aléas de l’exploitation : l’unique immeuble servant à l’exercice de l’activité de la SCI demeure la propriété exclusive de la société et ne peut être saisi des créanciers en cas de faillite.
Ensuite, le fait de créer une SCI facilite la vente de celle-ci, car la séparation de l’immobilier et de l’exploitation permet de ne pas faire figurer l’immeuble à l’actif du bilan comptable de la SCI. La valeur d’un bien immobilier étant élevée, si elle ne figure pas à l’actif, elle n’augmente pas la valorisation de l’entreprise, qui sera plus facile à céder car moins coûteuse pour l’acheteur.
Avantage n°4 : un partage des biens plus clair et équitable
Il n’y a pas plus adapté que la création d’une SCI pour partager la valeur d’un bien entre plusieurs personnes : elle permet demettre les capitaux en commun, puis chacun des associés est libre d’acquérir une certaine quantité de parts de la SCI.
La répartition est réalisée au prorata des fonds apportés dans la plupart des cas. La valeur du bien est donc répartie de manière équitable et représentative entre les personnes contribuant à l’achat.
Avantage n°5 : la transmission d’un patrimoine immobilier facilitée
Sachez que léguer les parts d’une société est plus simple que de transmettre directement un bien en lui-même. De plus, ça permet de transmettre directement un bien immobilier à ses enfantsen leur évitant les frais de droits de succession.
De même, réaliser une donation progressive des parts aux héritiers se fait facilement, tout en bénéficiant d’une fiscalité moins lourde que celle appliquée lors de la transmission d’un bien immobilier. Les enfants peuvent être des associés et la valeur transmise est établie sur l’actif net de la SCI après déduction des dettes. La transmission d’un bien peut alors être effectuée progressivement dans le temps, sans aucun impact sur la gestion.
Avantage n°6 : créer une SCI écarte le risque d’indivision
L’indivision est une situation fréquente, et est souvent source de blocages lors d’une succession.
Obtenir l’accord des indivisaires n’est jamais simple, et la simple vente d’un bien immobilier peut nécessiter plusieurs années de négociations. Grâce à la création d’une SCI, le gérant désigné par les associés détient davantage de pouvoir et peut résoudre ce type de conflits.
Une rédaction souple et astucieuse des statuts peut permettre d’éviter de tomber dans l’indivision. Au lieu de nécessiter l’unanimité des héritiers, certaines décisions nécessitent seulement une majorité désignée par les statuts. On peut prévoir différents types de majorité en fonction des décisions à prendre.
Avantage n°7 : la sortie d’associés facilitée
Si l’un des associés de la SCI souhaite en sortir, il peut simplement céder ses parts sociales aux autres associés, ou à un tiers agréé par les associés, sans nécessairement provoquer la vente forcée de l’immeuble.
Il lui suffit de suivre une procédure très précise :
notifier le projet de cession de parts sociales aux associés,
leur demander l’agrément, sur décision du gérant, ou sur vote à la majorité,
déterminer la valeur des parts sociales (prix défini en amont par un conseiller financier chargé d’évaluer les parts sociales ou fixé à l’amiable),
constater la cession par écrit sur simple document papier (ou par acte notarié entre époux),
notifier la cession opposable à la SCI via un huissier ou un acte authentique,
déposer l’acte de cession aux tiers auprès du Tribunal de Commerce,
modifier les statuts suite à la cession,
enregistrer la cession auprès du Trésor Public.
Avantage n°8 : les bénéfices imposés à l’IR ou l’IS
La SCI présente plusieurs avantages en matière fiscale car elle laisse le choix aux associés d’opter pour une imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)
Le mode d’imposition par défaut est l’impôt sur le revenu (IR), mais vous pouvez choisir l’IS, qui sera alors irrévocable comme dit précédemment.
Le plus souvent, les revenus générés par les activités de la SCI sont donc imposables à l’IR au prorata des parts détenues par chacun des associés dans la société. Lors d’une imposition à l’IR, les caractéristiques sont ainsi :
l’inscription des bénéfices imposables se fait sur la déclaration de revenus personnels des associés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC),
les bénéfices sont imposables entre les mains des associés,
une exonération totale d’IR sur la plus-value immobilière des biens détenus dans la SCI depuis plus de 22 ans (abattement progressif à partir de la 6ème année),
une éxonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
La SCI soumise à l’ Impôt sur les Sociétés (IS)
Si les associés sont imposés dans les tranches supérieures de l’impôt sur le revenu, opter pour l’IS est une solution avantageuse. Lors d’une imposition à l’IS, les caractéristiques du régime fiscal de la SCI sont ainsi :
un taux fixe d’impôt sur les sociétés est appliqué,
le montant des bénéfices imposables réalisés chaque année sur le bien immobilier détenu par la SCI est réductible : calcul des charges en répartissant leur valeur sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble,
pas d’abattement des plus-values immobilières pour la durée de détention de l’immeuble.
Dans le cas de l’imposition à l’Impôt sur les Sociétés, les bénéfices sont imposés à hauteur de 25% avec un taux réduit de 15% applicable sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 €.
L’option pour l’IS est obligatoire dans le cadre d’une activité commerciale telle que la location meublée par exemple. Toutefois, une tolérance administrative existe permettant à une SCI de rester soumise à l’IR si les recettes issues de la location meublée ne dépassent pas 10% des recettes totales de la société.
Avantage n°9 : une exonération totale des plus values en cas de cession de parts sociales
La revente de parts détenues dans une SCI est soumise à plusieurs avantages fiscaux.
Dans ce cas, les plus-values réalisées au moment de la cession bénéficient d’un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. Au bout de 15 années, les plus-values de cession sont donc intégralement exonérées.
Avantage n°10 : l’absence de capital social minimum
Lors d’une création de société, une des étapes obligatoires des démarches est la constitution et le dépôt d’un capital social. Selon la forme juridique choisie pour l’entreprise, il peut y avoir un montant minimal de capital social en numéraire (en argent) à déposer sur un compte bloqué.
Ce n’est pas le cas pour la SCI, dont la création n’impose aucun capital social minimal. En théorie, on peut donc créer une SCI en apportant 1 euro, et être juridiquement en règle. En pratique, c’est moins risqué de faire un apport numéraire de capital social plus conséquent, afin d’avoir une bonne marge de manœuvre pour assumer les frais de création, de lancement et de gestion quotidienne de l’entreprise.
Le capital social de la SCI peut être variable ou fixe. Si les associés optent pour un capital variable, il n’est pas obligatoire d’organiser une assemblée générale pour le modifier. Les démarches sont donc plus simples et flexibles encore une fois.
What are the disadvantages of an SCI?
Si cette forme juridique présente beaucoup d’avantages, la Société Civile Immobilière a aussi ses inconvénients. D’abord, les formalités de création d’une société sont lourdes et coûteuses. De plus, une SCI nécessite au moins deux associés, et leur responsabilité est illimitée. Il convient de préciser que cette responsabilité est indéfinie mais non solidaire : chaque associé est responsable proportionnellement à sa part dans le capital social.
Comme évoqué précédemment, il est obligatoire de tenir une comptabilité, et de convoquer une fois par an une assemblée générale des associés. En effet, le fonctionnement de la société requiert quelques obligations contraignantes, et des frais supplémentaires divers. Enfin, la vente des parts peut être compliquée si une clause d’agrément est introduite dans les statuts. Face à ces obligations, les créateurs de SCI ont fréquemment recours aux services d’une société de domiciliation.
Quel est l'avantage de faire appel à une entreprise de domiciliation pour votre SCI ?
Ces dernières offrent plusieurs avantages de première importance tout au long de la vie d’une Société Civile Immobilière :
bénéficier d’un vaste panel d’adresses prestigieuses dans les quartiers les plus réputés de Paris ou des grandes métropoles françaises pour y implanter votre siège social,
avoir accès à une large panoplie de services indispensables pour alléger votre quotidien, comme la gestion quotidienne du courrier, la mise à disposition d’un standard téléphonique, d’une assistance administrative et juridique, la location de salles de réunion, etc.
alléger vos impôts en choisissant stratégiquement votre adresse de domiciliation dans une commune pratiquant un faible taux de CFE.
Par exemple, saviez-vous que le taux d’imposition des entreprises à la CFE est inférieur à Paris par rapport à la moyenne nationale ?
Combien coûte la création et le maintien d’une SCI ?
Le coût de la création d’une Société Civile Immobilière varie entre 300 euros et 2 500 euros. Ces frais couvrent la totalité des démarches : rédaction des statuts, publication d’une annonce dans un Journal d’Annonces Légales, frais d’immatriculation, déclaration des bénéficiaires effectifs, dépôt de capital social et frais de dépôt, droits d’enregistrement ou frais de notaire associés à un apport en nature.
Les frais de gestion annuelle de la SCI (frais de comptabilité, frais pour les assemblées générales, frais de dépôt de compte annuel, frais divers de banque et assurances, etc) dépendent principalement des honoraires de professionnels à qui vous faites appel, notamment pour gérer la comptabilité.
Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI plutôt qu’en nom propre ?
L’obtention d’un emprunt est plus facile en achetant un bien immobilier au travers d’une SCI, car plusieurs associés, au moins deux, sont engagés dans l’achat et la société présente en elle-même une garantie qui rassure les banques.
Pourquoi choisir le statut juridique de la Société Civile Immobilière (SCI)?
La SCI a pour but l’achat, la gestion et la transmission d’un ou plusieurs biens immobiliers en commun, donc répartis entre plusieurs associés qui détiennent chacun des parts sociales de la société. Ce statut permet beaucoup de simplicité, de flexibilité et une fiscalité allégée, même s’il a quelques inconvénients.
