Ce que change la loi de finances 2025 pour ce choix
Pendant des années, le statut LMNP s'imposait presque systématiquement : fiscalité douce, amortissements déductibles, plus-value calculée comme un particulier à la revente. C'était souvent le meilleur des deux mondes.
Depuis le 1er janvier 2025, la donne a changé. La loi de finances 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession d'un bien en LMNP. Concrètement : les amortissements que vous avez déduits pendant la détention viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Résultat : une plus-value fiscale plus élevée à la revente, même si le bien n'a pas réellement pris de valeur.
Ce changement rebat les cartes. Il ne signe pas la mort du LMNP, mais il remet la SCI à l'IS dans la course pour certains profils. Voici comment choisir.
LMNP et SCI : rappel des fondamentaux
Le statut LMNP en 2026
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel s'adresse aux particuliers qui louent un bien immobilier équipé de mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate. C'est un statut individuel : vous déclarez les revenus en votre nom propre, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes d'imposition au choix :
-
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés. Simple, mais peu optimisé pour les biens avec un fort endettement ou de gros travaux.
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Régime réel : déduction de l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, travaux) et amortissement du bien et du mobilier. C'est ce régime qui rend le LMNP fiscalement puissant — et c'est lui qui est impacté par la réforme 2025.
Pour bénéficier du statut LMNP en 2026, vos recettes locatives annuelles doivent rester sous 30 000 € ou représenter moins de 50 % de vos revenus globaux. Un numéro SIRET est nécessaire dès le démarrage de l'activité.
La SCI (Société Civile Immobilière)
La Société Civile Immobilière est une structure juridique dédiée à la gestion de biens immobiliers. Elle requiert au minimum deux associés (personnes physiques ou morales) et doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés. Elle doit disposer d'un siège social, qui peut être domicilié auprès d'une société de domiciliation.
Deux options fiscales pour la SCI :
-
SCI à l'IR (impôt sur le revenu) : les revenus locatifs remontent directement dans la déclaration de chaque associé, proportionnellement à leurs parts. Idéale pour la transmission patrimoniale, peu optimisée pour la fiscalité courante.
-
SCI à l'IS (impôt sur les sociétés) : la société est imposée comme une entreprise. Elle peut amortir les biens et déduire les charges, comme en LMNP au réel. Avantage : les amortissements ne sont pas réintégrés à la revente de la même façon.
Comparatif SCI vs LMNP : le tableau essentiel
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Critére
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LMNP |
SCI à l'IR |
SCI à L'IS |
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Nombre de personnes
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1 (individuel)
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2 minimum |
2 minimum |
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Type de location
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Meublée uniquement
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Nue ou meublée
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Nue ou meublée
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Tax system
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BIC (micro ou réel)
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IR (revenus fonciers)
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IS (15 % puis 25 %)
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Amortissement du bien
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Oui (régime réel)
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Non
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Yes |
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Impact réforme 2025
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Réintégration amortissements à la revente
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Non concernée
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Non concernée (autre mécanisme)
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Transmission patrimoniale
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Limitée
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Très efficace
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Complexe
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Complexité administrative
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Faible à moyenne
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Moyenne
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High
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Siège social obligatoire
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Non
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Yes
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Yes
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Quand choisir le statut LMNP ?
Le LMNP reste pertinent dans plusieurs cas de figure, malgré la réforme 2025.
Vous investissez seul. La SCI exige au moins deux associés. Si vous achetez en solo, le LMNP est la seule option société mise à part (et encore, une SASU à l'IS peut s'envisager dans certains cas très spécifiques).
Vous ciblez des revenus complémentaires à court ou moyen terme. Si votre horizon est de 5 à 10 ans dans une zone où l'immobilier se valorise, le LMNP au régime réel reste avantageux. Les amortissements neutralisent l'imposition pendant la détention, et l'impact de la réintégration à la revente est partiellement absorbé par l'abattement pour durée de détention.
Vous louez en meublé et ne souhaitez pas créer de structure. Studios étudiants, meublés de tourisme, résidences services : le LMNP est taillé pour ce type d'actifs. Créer une SCI pour un appartement meublé est souvent une usine à gaz inutile.
Votre bien est dans une zone à forte valorisation. Si le prix du bien va fortement progresser, la plus-value réelle sera largement supérieure à la plus-value "comptable" liée à la réintégration des amortissements. Le LMNP reste alors très compétitif.
Quand choisir la SCI ?
La SCI s'impose dans d'autres configurations, souvent sous-estimées par les investisseurs débutants.
Vous investissez à plusieurs. Couple, associés, membres d'une famille : la SCI est la structure naturelle pour co-détenir un bien immobilier. Elle clarifie les droits de chacun, encadre la gouvernance et simplifie la gestion en cas de désaccord.
Votre objectif est la transmission patrimoniale. La SCI à l'IR permet de donner des parts à vos enfants par tranches successives, en bénéficiant des abattements fiscaux sur donations. C'est l'un des outils les plus efficaces de transmission du patrimoine immobilier en France.
Vous avez un horizon de détention long (15 ans et plus). Sur une très longue période, la SCI à l'IS permet de réinvestir les bénéfices dans de nouveaux biens en ne supportant que l'IS (15 % jusqu'à 42 500 €). L'effet de levier patrimonial est puissant.
Vous souhaitez détenir plusieurs biens. La SCI est un excellent véhicule pour consolider un patrimoine multi-biens sous une même structure, avec une comptabilité unifiée et une vision globale.
Créer une SCI : l'étape du siège social
Si vous optez pour la SCI, l'une des premières formalités est de lui attribuer une adresse de siège social. Cette adresse est obligatoire pour l'immatriculation au RCS, et elle figure sur tous vos actes officiels.
Plusieurs options s'offrent à vous :
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Domiciliation au domicile d'un associé : possible mais peut poser des problèmes en copropriété ou si vous ne souhaitez pas exposer votre adresse personnelle.
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Domiciliation dans les locaux d'une société de domiciliation : solution professionnelle, flexible, qui vous donne une adresse commerciale dans la ville de votre choix. C'est ce que propose SeDomicilier, avec des adresses disponibles dans toutes les grandes villes françaises et en Belgique.
La domiciliation via SeDomicilier présente un avantage concret pour les SCI : vous pouvez choisir une adresse dans une ville stratégique (Paris, Lyon, Bordeaux, Bruxelles…) indépendamment de votre lieu de résidence, ce qui peut valoriser l'image de votre société et simplifier les démarches administratives.
Written by our expert Editorial staff
le 26 mai 2026
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