Opter pour une SCI à l'IS peut permettre d’optimiser les charges, mais comporte aussi des contraintes fiscales spécifiques. Pourquoi choisir une SCI à l’IS ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Cet article vous guide à travers les points essentiels à connaître avant de faire votre choix et vous aide à comprendre si ce régime fiscal est adapté à votre projet immobilier.
👉 La première étape essentielle consiste à choisir la domiciliation de votre SCI, une obligation administrative qui détermine son adresse légale et fiscale. On vous explique !
Comprendre la SCI et ses options fiscales
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant d’acquérir, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle offre une certaine souplesse dans l’organisation et la répartition des parts entre les associés.
Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI ne peut pas exercer une activité industrielle ou commerciale à titre principal, ce qui exclut notamment la location meublée professionnelle.
Les régimes fiscaux possibles pour une SCI
An SCI can be subject to two different tax systems:
-
L’impôt sur le revenu (IR). C’est le régime par défaut. Chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfices en fonction de son propre taux d’imposition. Ce régime est souvent privilégié pour les investissements à long terme, car il permet d’accéder au régime des plus-values immobilières des particuliers, souvent plus avantageux.
-
L’impôt sur les sociétés (IS). Une SCI peut opter pour l’IS dès sa création ou en cours de vie. Dans ce cas, elle devient une entité fiscale indépendante, imposée directement sur ses bénéfices. Cette option permet notamment d’amortir le bien immobilier et de déduire certaines charges.
Pourquoi opter pour la SCI à l’IS ?
L’option pour l’IS peut être pertinente pour optimiser la fiscalité d’un projet immobilier, notamment en réduisant l’assiette imposable grâce aux déductions fiscales. Cependant, elle entraîne aussi des obligations comptables plus strictes et une imposition potentiellement plus lourde en cas de cession des biens.
Avant de faire un choix, il est essentiel d’évaluer la rentabilité et l’impact fiscal à long terme.
Avantages de la SCI à l’IS
L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers. Elle permet notamment de mieux contrôler la fiscalité, d’optimiser les charges et de faciliter la gestion des bénéfices. Voici les principaux atouts de ce régime.
Amortissement du bien immobilier
L’un des principaux intérêts de la SCI à l’IS réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier. Contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), où les charges déductibles sont limitées, la SCI à l’IS peut comptabiliser l’amortissement du bien en tant que charge.
Cela signifie que chaque année, une partie de la valeur du bien est déduite du résultat imposable, réduisant ainsi l’impôt sur les sociétés dû par la SCI.
Par exemple, un bien de 500 000 € amorti sur 30 ans avec un taux de 3 % par an permettrait de déduire 15 000 € du bénéfice imposable chaque année.
Déduction des charges et frais
En plus de l’amortissement, une SCI soumise à l’IS peut déduire de nombreuses charges de son bénéfice imposable :
-
Frais de notaire liés à l’acquisition des biens,
-
Travaux d’entretien et de rénovation,
-
Frais de gestion, incluant les honoraires de comptabilité et les rémunérations éventuelles du gérant,
-
Charges financières, comme les intérêts d’emprunt.
Ces déductions permettent de réduire l’impôt à payer et d’optimiser la rentabilité de l’investissement.
Maîtrise de l’imposition des associés
Dans une SCI à l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé est imposé sur sa quote-part des bénéfices, qu’il les perçoive ou non. En revanche, une SCI à l’IS paie l’impôt sur les sociétés, et les associés ne sont imposés qu’au moment de la distribution des dividendes. Cela permet une meilleure gestion fiscale pour les associés qui peuvent choisir quand et combien de dividendes percevoir afin d’optimiser leur propre imposition.
Transmission et capitalisation des bénéfices
Une SCI à l’IS peut capitaliser ses bénéfices et les réinvestir sans que les associés n’aient à payer d’impôt sur les revenus fonciers.
Cette stratégie est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent développer un portefeuille immobilier sur le long terme en réinvestissant directement les profits dans l’acquisition de nouveaux biens.
De plus, dans le cadre d’une transmission patrimoniale, l’impôt sur les sociétés peut permettre une meilleure optimisation fiscale, notamment en limitant les droits de succession sur les parts de la SCI.
L’option pour l’impôt sur les sociétés permet aux investisseurs de réduire l’assiette imposable, de mieux gérer la fiscalité des associés et de réinvestir les bénéfices plus facilement. Toutefois, cette stratégie présente aussi des inconvénients, notamment en matière de fiscalité des plus-values, que nous aborderons dans la section suivante.
Inconvénients de la SCI à l’IS
Si l’impôt sur les sociétés (IS) offre plusieurs avantages pour une SCI, il présente aussi des inconvénients non négligeables. Avant d’opter pour ce régime fiscal, il est important d’en comprendre les limites afin d’évaluer s’il correspond à votre stratégie d’investissement immobilier.
Taxation des plus-values immobilières élevée
L’un des principaux inconvénients de la SCI à l’IS est la manière dont sont imposées les plus-values immobilières. Contrairement à une SCI soumise à l’IR, où la plus-value bénéficie d’un abattement progressif selon la durée de détention (jusqu’à une exonération totale après 30 ans), la SCI à l’IS ne bénéficie d’aucun abattement.
La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire la valeur du bien après déduction des amortissements comptabilisés au fil des années. Résultat : plus l’amortissement a réduit la valeur du bien, plus la plus-value imposable sera élevée lors de la revente.
Exemple : Un bien acheté 500 000 € et amorti sur 30 ans avec un taux de 3 % par an voit sa valeur comptable baisser à 350 000 € au bout de 10 ans. Si ce bien est revendu 600 000 €, la plus-value imposable sera de 250 000 € (600 000 € - 350 000 €) au lieu de 100 000 € dans une SCI à l’IR.
Obligations comptables lourdes et coûts de gestion élevés
Contrairement à une SCI soumise à l’IR, où la comptabilité est allégée, une SCI à l’IS doit :
- Tenir une comptabilité commerciale complète (bilan, compte de résultat, annexes comptables).
- Déposer ses comptes annuels au Greffe du Tribunal de Commerce.
- Soumettre des déclarations fiscales spécifiques (formulaire 2065 pour l’IS, 2033 pour le compte de résultat).
Ces obligations nécessitent souvent l’intervention d’un expert-comptable, ce qui engendre des coûts supplémentaires estimés entre 1 500 et 3 000 € par an.
Double imposition des bénéfices
Dans une SCI soumise à l’IS, les bénéfices sont taxés en deux temps :
-
Impôt sur les sociétés (15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà).
-
Imposition des dividendes perçus par les associés (taux de prélèvement forfaitaire unique de 30 %, ou imposition au barème progressif de l’IR).
Cette double imposition peut réduire significativement les gains des associés par rapport à une SCI à l’IR, où les loyers perçus sont directement taxés selon la quote-part de chaque associé.
Moins d’avantages fiscaux pour la transmission du patrimoine
Avec une SCI à l’IR, la transmission de parts sociales bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse grâce aux abattements sur les droits de donation et de succession. En SCI à l’IS, ces avantages sont moins intéressants, ce qui peut être un frein pour ceux souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine immobilier à leurs héritiers.
Si l’option pour l’impôt sur les sociétés permet une meilleure gestion fiscale à court terme, elle présente des contraintes comptables et fiscales plus lourdes. La taxation élevée des plus-values immobilières, les coûts de gestion et la double imposition des bénéfices sont autant d’éléments à prendre en compte avant de faire ce choix.
Comparaison SCI à l’IR vs SCI à l’IS
Le choix entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dépend de plusieurs critères : la durée de détention des biens, la rentabilité recherchée et la fiscalité des associés. Voici un comparatif des deux régimes.
Fiscalité des bénéfices : IR vs IS
Dans une SCI à l’IR, les associés sont directement imposés sur leur quote-part des bénéfices. À l’inverse, une SCI à l’IS permet d’amortir les biens et de déduire plus de charges, mais les bénéfices sont d’abord soumis à l’IS avant d’être redistribués aux associés sous forme de dividendes, entraînant une double imposition.
Gestion des plus-values immobilières
L’impôt sur les plus-values est un critère clé. Dans une SCI à l’IR, la fiscalité suit le régime des particuliers avec un abattement progressif (exonération totale après 30 ans). En SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, ce qui entraîne souvent une taxation plus élevée.
Imposition des associés
Dans une SCI à l’IR, les bénéfices sont immédiatement imposés, qu’ils soient redistribués ou non. En SCI à l’IS, l’imposition n’intervient que lorsque les dividendes sont perçus, offrant plus de flexibilité.
-
SCI à l’IR : Avantageuse pour les investisseurs à long terme, plus simple à gérer, mais moins flexible fiscalement.
-
SCI à l’IS : Intéressante pour optimiser la fiscalité à court terme, mais avec une imposition des plus-values élevée et des obligations comptables strictes.
Quand choisir une SCI a l’IS ?
Le choix entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) doit être fait en fonction des objectifs des associés, du mode de gestion des biens et de la stratégie patrimoniale à long terme. Voici les cas où l’option pour l’IS peut être avantageuse.
👉 Avant d’opter pour ce régime fiscal, il est essentiel d’évaluer les raisons qui vous poussent à créer une SCI, car chaque structure offre des avantages spécifiques selon votre projet immobilier.
Pour les investisseurs cherchant à optimiser la fiscalité à court terme
L’un des principaux avantages de la SCI à l’IS est la possibilité d’amortir le bien immobilier et de déduire de nombreuses charges. Ce régime est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant réduire l’assiette imposable et maximiser les charges déductibles (frais de notaire, intérêts d’emprunt, entretien, rémunération du gérant).
Exemple : Un investisseur possédant plusieurs biens locatifs via une SCI à l’IS peut optimiser sa fiscalité en réinvestissant les bénéfices dans de nouveaux achats, sans être immédiatement imposé sur ces gains.
Pour ceux qui veulent maîtriser la fiscalité des associés
Dans une SCI soumise à l’IR, les associés sont imposés sur les bénéfices de la société, qu’ils perçoivent les revenus ou non. À l’inverse, une SCI à l’IS permet de choisir le moment de la distribution des dividendes, offrant ainsi une meilleure gestion fiscale individuelle.
Ce mode de fonctionnement est intéressant pour les associés ayant des revenus variables ou souhaitant lisser leur fiscalité sur plusieurs années en retardant la perception des dividendes.
Pour les projets de location meublée
Une SCI à l’IR ne permet pas d’exercer une activité commerciale comme la location meublée, qui est considérée comme une activité de nature commerciale.
En revanche, une SCI à l’IS peut exercer cette activité en toute légalité, ce qui permet d’exploiter des biens sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) tout en conservant les avantages d’une société civile.
Pour ceux qui souhaitent réinvestir leurs bénéfices
Dans une SCI à l’IS, les bénéfices peuvent être conservés dans la société pour être réinvestis dans de nouveaux projets immobiliers. Cela permet de faire croître un patrimoine immobilier plus rapidement, sans que les associés aient à payer immédiatement des impôts sur leurs bénéfices.
Opter pour l’impôt sur les sociétés est un choix stratégique adapté aux investisseurs souhaitant réduire l’imposition immédiate, réinvestir leurs bénéfices et gérer plus finement la distribution des dividendes. Toutefois, il faut anticiper les conséquences fiscales sur la revente des biens et la transmission du patrimoine.
Obligations comptables et administratives d’une SCI à l’IS
Opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) implique des obligations comptables et administratives plus lourdes que pour une SCI à l’IR. Ces contraintes doivent être prises en compte avant de faire un choix fiscal.
Tenue d’une comptabilité rigoureuse
Contrairement à une SCI à l’IR, qui bénéficie d’une gestion comptable simplifiée, une SCI à l’IS est soumise aux mêmes obligations qu’une société commerciale. Elle doit :
-
Tenir une comptabilité complète avec bilan, compte de résultat et annexes comptables,
-
Enregistrer toutes les opérations financières (achats, ventes, charges, amortissements),
-
Établir un compte de résultat annuel et un bilan précis.
L’intervention d’un expert-comptable est souvent recommandée, ce qui représente un coût annuel compris entre 1 500 et 3 000 €.
Dépôt des comptes annuels
Chaque année, une SCI à l’IS doit déposer ses comptes auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Cette obligation permet une transparence financière, mais elle entraîne également une charge administrative supplémentaire.
Déclarations fiscales spécifiques
En plus de la gestion comptable, une SCI soumise à l’IS doit :
- Déclarer ses bénéfices via le formulaire 2065 (déclaration de résultats des sociétés soumises à l’IS),
- Remplir les états financiers et fiscaux (formulaire 2033 pour les petites entreprises),
- Calculer et payer l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà).
In a nutshell
Si l’impôt sur les sociétés permet d’optimiser la fiscalité, il impose aussi une gestion comptable plus complexe et des formalités administratives plus contraignantes. Ces obligations doivent être anticipées avant d’opter pour ce régime.
Étapes pour créer une SCI à l’IS
La création d’une SCI soumise à l’IS suit les mêmes étapes que pour une SCI classique, avec quelques spécificités liées au choix du régime fiscal. Voici les démarches à suivre.
Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts définissent le fonctionnement de la société et les droits et obligations des associés. Ils doivent inclure plusieurs mentions obligatoires :
- La dénomination sociale,
- L’objet social (gestion de biens immobiliers),
- Le capital social (fixe ou variable),
- Les modalités de prise de décision,
- La répartition des parts entre les associés.
Pour une SCI soumise à l’IS, il est conseillé d’indiquer explicitement dans les statuts que la société opte pour ce régime fiscal.
👉 Afin de faciliter ces démarches, de nombreux entrepreneurs choisissent de créer leur SCI en ligne, ce qui permet de gagner du temps et d’éviter les erreurs administratives.
Enregistrer la SCI et obtenir son immatriculation
Une fois les statuts rédigés et signés, la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette démarche comprend :
- La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales,
- Le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, comprenant :
- Les statuts signés,
- Le formulaire M0 complété,
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs,
- Un justificatif de domiciliation du siège social.
Une fois ces formalités remplies, la SCI obtient un Kbis et un numéro SIREN.
Opter pour l’IS
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Pour être imposée à l’IS, elle doit en faire la demande auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dans les 3 mois suivant son immatriculation. Cette option est irréversible.
Créer une SCI à l’IS demande une préparation rigoureuse, notamment dans la rédaction des statuts et l’option fiscale. Une fois immatriculée, il faut respecter les obligations comptables et déclaratives pour éviter tout redressement fiscal.
Conclusion
Le choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS repose sur une analyse approfondie des objectifs patrimoniaux et fiscaux des associés. Si l’impôt sur les sociétés permet une meilleure optimisation des charges et une gestion plus flexible des bénéfices, il impose aussi des contraintes comptables et fiscales plus lourdes, notamment en matière de plus-values immobilières.
Avant d’opter pour ce régime, il est essentiel d’évaluer son impact à long terme. Pour simplifier la création et la gestion de votre SCI à l’IS, SeDomicilier propose des solutions adaptées pour faciliter vos démarches administratives et fiscales.
